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[아파트 재건축 절차]

1. 주민 동의 

재건축 추진 시 소유주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다.

소유주 중 나이대가 많은 분들이 많은 경우 여기서부터 브레이크가 걸리는 경우도 많습니다.

그래서 주민 총회 등을 통한 주민 간의 충분한 대화와 협력이 필요합니다. 

2. 재건축 추진위 구성

재건축 동의가 완료되면 재건축을 담당할 추진위원회가 구성됩니다.

그 전까지 활동한 단체는 재건축 추진 준비위원회입니다. 

재건축 추진위원회는 전문가들과 협력하여 예산 마련, 건축 설계 등 전반적 과정을 이끌어 나갑니다. 

3. 재건축 사업 계획

사업 계획서에는 재건축 사업의 목적, 규모, 설계안, 시공사 선정, 예상 비용 등을 포함해야 하며 이 계획서는 건축법, 토지이용계획 등의 법적 요건을 충족하고 있어야 합니다.

해당 사업 계획서는 구청에 제출하여 승인을 받습니다. 

4. 설계 및 시공사 선정

상세 설계 단계에서 건축물의 상세 구조, 외관, 시설 등을 확정합니다.

시공사를 선정합니다.

일반적으로 입찰을 통해 선정되는데 사업성이 좋은 재건축일수록 많은 시공사, 소위 메이저 시공사가 입찰하는 경우가 많습니다. 

5. 건축 허가 및 착공

확정된 설계안으로 구청 건축 허가를 받습니다.

허가 완료 후에는 시공사가 공사를 시작합니다.

6. 철거 및 공사

기존 건물 철거

재건축 공사는 대개 몇 년이 소요되며 주민들은 임시 이주를 합니다.

7. 준공 및 입주

건축물이 완공되면 구청의 준공 검사를 받습니다. 준공 검사를 통과하면 주민 입주가 가능합니다. 

재건축 사업은 건축물의 구조적 안정성과 주거 환경을 종합적으로 평가하는 안전진단 절차를 거쳐야 시작할 수 있습니다.

재건축 안전진단 통과란, 노후된 공동주택(아파트 등)이 재건축을 진행할 수 있는 기준을 충족했다는 것을 의미합니다. 고로, 충분히 안전하지 못하다. 라는 판단을 받았다는 것입니다. 

우리 아파트가 안전하지 못하다는 평가를 받아야 사람들이 좋아하는거죠.

재건축 안전진단은

• 준공 후 30년 이상 지난 공동주택(아파트, 연립주택 등)이 주 대상입니다.
• 건축물의 안전 상태를 평가하여, 재건축이 정말 필요한지 알기 위해 이루어 집니다.
• 재건축을 희망하는 지역의 지자체 신청을 받아 안전진단을 진행합니다.
• 안전진단 평가 결과에 따라 재건축의 가능 여부가 결정됩니다.

안전진단 평가 항목 - 구조 안전성, 주거 환경, 노후도, 비용

재건축 안전진단은 4가지 항목에 대해 점수를 매겨 평가합니다.

1. 구조 안전성 (50%)
   • 건축물의 구조가 얼마나 튼튼하고 안전한지를 평가합니다.
   • 주요 구조부(기둥, 벽 등)의 균열, 노후화 정도를 검사합니다.
2. 주거 환경 (15%)
   • 단지 내 일조량, 환기, 소음, 위생 등 주거 환경의 질을 평가합니다.
3. 건축 설비 노후도 (25%)
   • 수도관, 전기 배선, 배수시설 등 건물 내 설비가 얼마나 노후되었는지 검사합니다.
4. 비용 분석 (10%)
   • 재건축이 더 경제적인지, 보수·보강하는 것이 경제적인지를 분석합니다.

안전진단 평가 결과 기준

안전진단 결과는 점수에 따라 등급이 매겨지며, 다음과 같이 재건축 가능 여부가 판정됩니다.

• 45점 이하로 판정되면 재건축 사업을 진행할 수 있습니다.
• 55점 이상일 경우, 재건축이 불가능합니다.

안전진단 절차

1. 예비 안전진단
   • 구청에서 신청을 받아 간단한 사전 검토를 진행합니다.
2. 정밀 안전진단
   • 공인된 안전진단 기관이 평가를 진행합니다.
3. 적정성 검토
   • 평가 결과에 대해 국토부 산하 기관(한국건설기술연구원 등)이 검토를 진행합니다.
4. 최종 판정
   • 안전진단 결과를 바탕으로 재건축 추진 여부를 확정합니다.

안전진단 검사 항목 중 절반을 차지하는 구조 안전성이 가장 중요한 평가 항목으로, 이를 충족하지 못하면 재건축이 불가능할 수 있습니다. 안전진단 절차를 통과해야 비로소 재건축 사업이 추진될 수 있습니다.