도비는 자유에요!

아파트 상속과 증여는 재산을 이전하는 방식이 다릅니다.

그에 따라 세금 및 법적 절차 면에서 중요한 차이가 있죠. 

아파트 값을 낮게 책정해야 세금을 덜 낼 수 있을것 같지만, 그것도 법적으로 정해진 범위가 있습니다. 한번 알아볼까요?

1. 특징

• 상속:
  사람이 사망한 후, 고인의 재산이 법적 상속인에게 이전됩니다. 사망일 기준으로 아파트 가치를 평가합니다.
• 증여:
  살아 있는 사람이 자신의 재산을 다른 사람에게 무상으로 이전하는 행위입니다. 증여받는 날 기준으로 아파트 가치를 평가합니다.

부동산은 매일 거래가 이루어지지 않기 때문에 상속일이나 증여일에 정확히 거래내역이 있다고 보장할 수 없습니다. 그러므로 유사한 조건(같은 동네, 같은 아파트, 같은 평수, 등)을 가진 재산의 거래 사례를 참고하게 됩니다.

2. 세금

• 상속세:
  • 상속재산의 총액에 대해 상속세가 부과됩니다.
  • 일정 금액(기본공제 및 배우자 공제 등)은 세금을 내지 않아도 됩니다.
  • 상속 금액이 클수록 높은 세율이 적용됩니다(10~50%).
• 증여세:
  • 증여받은 재산의 가액에 대해 증여세가 부과됩니다.
  • 증여받는 관계에 따라 공제 금액이 다릅니다.(보통 부모가 자녀에게 증여하는 경우 10년 단위로 5,000만 원 공제)
  • 상속세와 마찬가지로 누진세율(10~50%)이 적용됩니다.

3. 공제와 절세 전략

• 상속:
  상속세는 다양한 공제 항목이 있어 세 부담을 줄일 수 있는 여지가 큽니다. 예를 들어, 배우자 상속공제는 최대 30억 원까지 공제받을 수 있습니다.
• 증여:
  증여세는 공제 한도가 낮지만, 생전 증여를 통해 세금을 나누어 낼 수 있는 장점이 있습니다. 그래서 보통 아이가 태어나고 10년 내로 5천, 그 다음에 또 5천과 같은 방식으로 증여를 많이 합니다.

4. 절차

• 상속:

고인의 사망 후, 상속 개시가 이루어집니다.

상속인들은 상속세 신고 및 납부를 해야 하며, 상속재산 분할 협의가 필요할 수 있습니다.

고인의 사망 기준 전 후로 6개월간의 거래 사례를 활용하여 재산의 가치를 따집니다. 

• 증여

증여 계약 체결 후, 증여자는 등기 이전 및 세금 신고 절차를 진행합니다.

증여세 신고는 증여일로부터 3개월 이내에 해야 합니다

증여일 기준 전 6개월 ~ 후 3개월의 거래 사례를 활용하여 재산의 가치를 따집니다. 

위와 같이, 보유한 아파트의 가치는 유사 거래 사례를 확인해보아야 합니다! 만약 같은 단지 내 거래건이 없거나, 평수가 차이나거나, 그 외 조건이 너무 차이가 나는 경우 등에는 감정평가를 통해 아파트의 가치를 따져서 상속 또는 증여처리를 시작하게 됩니다. 

2024.12.17 - [부동산 기본기 다지기] - 재건축_분담금 공식/분담금을 줄이는 방법

2024.12.17 - [부동산 기본기 다지기] - 재건축 vs 재개발 차이와 특징

2024.12.17 - [부동산 기본기 다지기] - 재건축 '안전진단 통과'는 안전하다? 안전하지 않다? / 안전진단 평가 기준

대치동은 서울의 대표적인 고급 주거지로, 학군의 중심 답게 고가의 아파트 라인을 형성하고 있습니다.

먼저, 대치동 신축 아파트 5곳을 소개합니다. 

1. 디에이치 대치 에델루이

2. 대치 푸르지오 써밋

2023년 6월에 입주한 489가구 규모의 아파트로, 대치동 구마을 2지구를 재건축한 단지입니다. 다양한 평형대와 우수한 교육 환경이 특징입니다. 

3. 대치 더 클래스 

2023년에 입주한 소규모 신축 아파트로, 3호선 대치역에서 도보 6분 거리에 위치해 있습니다. 다양한 평형대의 매물이 있으며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 관심을 받고 있습니다. 

4. 대치 르엘

2021년에 입주한 273가구 규모의 아파트로, 대치동 구마을 1지구를 재건축한 단지입니다. 우수한 학군과 학원가 접근성이 장점입니다. 

5. 래미안 대치 팰리스 

2015년에 입주한 1,600여 가구 규모의 대단지 아파트로, 대치역과 도곡역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치해 있습니다. 대치동 학원가와도 가까워 교육 환경이 우수합니다. 

다음으로, 그 외 대치동 고가 아파트 5군데를 소개합니다.

1. 대치 미도 아파트

2024년 6월 21일에 190.5㎡(약 58평) 규모의 세대가 51억 5,000만 원에 거래되어, 강남구 아파트 매매가 순위에서 상위권에 위치하고 있습니다.

2. 은마 아파트

대치동의 대표적인 대단지 아파트이자 재건축 호재를 가지고 있는 곳으로, 2024년 11월 26일에 27억 2500만원 거래 사례가 있습니다. 

3. 대치 아이파크

최근 거래 사례에 따르면, 2024년 10월 25일에 108B/108A 타입이 32억 원에 거래되었습니다.

4. 대치 삼성 1차 아파트

매매 시세가 최근 20억 4천에서 30억 2천으로 형성되어 있습니다. 

5. 개포 우성 1차 아파트

다양한 평형대를 보유한 장점이 있으며, 대치동 내에서 높은 시세를 형성하고 있는 단지 중 하나로 알려져 있습니다. 

대치동 내에서도 학군, 교통, 편의시설 등 다양한 요인으로 인해 집값의 차이가 있지만 전반적으로 대치동 아파트는 top 급의 평단가를 가지고 있습니다. 아.. 이사가고 싶네요! 

근처 개포동 아파트 정보는 이 글을 참고해 주세요.

2024.12.26 - [부동산 기본기 다지기] - [막강한 학군지] 강남구 개포동 신축 아파트 정리

 서울시 강남구 개포동을 오랜만에 찾은 사람들은 정말 깜짝 놀라곤 합니다.

낡은 아파트 단지였던 곳이 상전벽해한 모습으로 변했기 때문이죠. 대치와 가까운 학원가에, 막강한 신축 아파트가 자리잡으면서 막강한 학군지로 떠오르는 중입니다.

노란색으로 표시한 곳이 재건축 완료된 단지들입니다. 

초록색으로 표시한 곳은 재건축이 진행될 곳, 혹은 재건축 논의가 이루어지는 곳입니다. 

1. 디에이치 퍼스티어 아이파크
   • 개포주공 1단지를 재건축하여 조성된 고급 아파트 단지입니다.
   • 가장 많은 세대수를 가지고 있습니다.
   • 현대건설과 HDC현대산업개발이 시공했으며, 럭셔리한 인테리어와 우수한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.
2. 래미안 블레스티지
   • 개포주공 2단지를 재건축한 단지입니다.
   • 삼성물산이 시공했으며, 강남에서도 선호도가 높은 단지로 알려져 있습니다.
3. 디에이치 아너힐즈
   
   • 개포주공 3단지를 재건축한 단지로, 현대건설이 시공한 고급 주거지입니다.
   • 넓은 녹지와 함께 프리미엄 주거 공간을 제공합니다.
4. 개포 자이 프레지던스
   
   • 개포주공 4단지를 재건축한 단지입니다.
   • GS건설이 시공했으며, 넓은 단지와 쾌적한 주거환경이 특징입니다.
5. 개포 래미안 포레스트
   • 개포시영을 재건축한 삼성물산의 아파트 단지로, 자연 친화적인 설계가 돋보입니다.
6. 디에이치 자이 개포 - 개포주공 8단지를 재건축한 아파트단지로 시공사는 GS건설, 현대건설, 현대 엔지니어링입니다.

이 외에도 개포동은 지속적으로 재건축 및 재개발이 이루어지고 있는 지역으로, 학군+신축 파워로 막강한 집값을 자랑하고 있습니다. 

 현재 매물 평단가는 최소 8천 8백~1억 5백만원까지 형성되어 있습니다. 재건축이 되지 않은 개포주공 5, 6, 7단지의 평단가도 압도적으로 높은 것을 보실 수 있습니다. 앞으로의 개포동 발전이 더욱 기대가 됩니다!

[아파트 재건축 절차]

1. 주민 동의 

재건축 추진 시 소유주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다.

소유주 중 나이대가 많은 분들이 많은 경우 여기서부터 브레이크가 걸리는 경우도 많습니다.

그래서 주민 총회 등을 통한 주민 간의 충분한 대화와 협력이 필요합니다. 

2. 재건축 추진위 구성

재건축 동의가 완료되면 재건축을 담당할 추진위원회가 구성됩니다.

그 전까지 활동한 단체는 재건축 추진 준비위원회입니다. 

재건축 추진위원회는 전문가들과 협력하여 예산 마련, 건축 설계 등 전반적 과정을 이끌어 나갑니다. 

3. 재건축 사업 계획

사업 계획서에는 재건축 사업의 목적, 규모, 설계안, 시공사 선정, 예상 비용 등을 포함해야 하며 이 계획서는 건축법, 토지이용계획 등의 법적 요건을 충족하고 있어야 합니다.

해당 사업 계획서는 구청에 제출하여 승인을 받습니다. 

4. 설계 및 시공사 선정

상세 설계 단계에서 건축물의 상세 구조, 외관, 시설 등을 확정합니다.

시공사를 선정합니다.

일반적으로 입찰을 통해 선정되는데 사업성이 좋은 재건축일수록 많은 시공사, 소위 메이저 시공사가 입찰하는 경우가 많습니다. 

5. 건축 허가 및 착공

확정된 설계안으로 구청 건축 허가를 받습니다.

허가 완료 후에는 시공사가 공사를 시작합니다.

6. 철거 및 공사

기존 건물 철거

재건축 공사는 대개 몇 년이 소요되며 주민들은 임시 이주를 합니다.

7. 준공 및 입주

건축물이 완공되면 구청의 준공 검사를 받습니다. 준공 검사를 통과하면 주민 입주가 가능합니다. 

재건축 사업은 건축물의 구조적 안정성과 주거 환경을 종합적으로 평가하는 안전진단 절차를 거쳐야 시작할 수 있습니다.

재건축 안전진단 통과란, 노후된 공동주택(아파트 등)이 재건축을 진행할 수 있는 기준을 충족했다는 것을 의미합니다. 고로, 충분히 안전하지 못하다. 라는 판단을 받았다는 것입니다. 

우리 아파트가 안전하지 못하다는 평가를 받아야 사람들이 좋아하는거죠.

재건축 안전진단은

• 준공 후 30년 이상 지난 공동주택(아파트, 연립주택 등)이 주 대상입니다.
• 건축물의 안전 상태를 평가하여, 재건축이 정말 필요한지 알기 위해 이루어 집니다.
• 재건축을 희망하는 지역의 지자체 신청을 받아 안전진단을 진행합니다.
• 안전진단 평가 결과에 따라 재건축의 가능 여부가 결정됩니다.

안전진단 평가 항목 - 구조 안전성, 주거 환경, 노후도, 비용

재건축 안전진단은 4가지 항목에 대해 점수를 매겨 평가합니다.

1. 구조 안전성 (50%)
   • 건축물의 구조가 얼마나 튼튼하고 안전한지를 평가합니다.
   • 주요 구조부(기둥, 벽 등)의 균열, 노후화 정도를 검사합니다.
2. 주거 환경 (15%)
   • 단지 내 일조량, 환기, 소음, 위생 등 주거 환경의 질을 평가합니다.
3. 건축 설비 노후도 (25%)
   • 수도관, 전기 배선, 배수시설 등 건물 내 설비가 얼마나 노후되었는지 검사합니다.
4. 비용 분석 (10%)
   • 재건축이 더 경제적인지, 보수·보강하는 것이 경제적인지를 분석합니다.

안전진단 평가 결과 기준

안전진단 결과는 점수에 따라 등급이 매겨지며, 다음과 같이 재건축 가능 여부가 판정됩니다.

• 45점 이하로 판정되면 재건축 사업을 진행할 수 있습니다.
• 55점 이상일 경우, 재건축이 불가능합니다.

안전진단 절차

1. 예비 안전진단
   • 구청에서 신청을 받아 간단한 사전 검토를 진행합니다.
2. 정밀 안전진단
   • 공인된 안전진단 기관이 평가를 진행합니다.
3. 적정성 검토
   • 평가 결과에 대해 국토부 산하 기관(한국건설기술연구원 등)이 검토를 진행합니다.
4. 최종 판정
   • 안전진단 결과를 바탕으로 재건축 추진 여부를 확정합니다.

안전진단 검사 항목 중 절반을 차지하는 구조 안전성이 가장 중요한 평가 항목으로, 이를 충족하지 못하면 재건축이 불가능할 수 있습니다. 안전진단 절차를 통과해야 비로소 재건축 사업이 추진될 수 있습니다.

재건축 분담금이란 재건축 사업에서 발생하는 비용 중 조합원(기존 주택 소유자)이 부담해야 하는 금액을 의미합니다.

재건축을 통해 새 아파트를 지을 때, 재건축에 드는 비용과 기대 가치의 차이를 조합원에게 나누어 부담시키는 금액입니다.

조합원 입장에서는 분담금이 수천만 원에서 수억 원까지 나올 수 있기 때문에 재건축 사업에 따른 경제적 부담이 클 수 있습니다. 이에 따라 재건축 사업 추진 시 분담금 부담 능력이 중요한 변수로 작용합니다.

재건축 분담금 공식

• 재건축 사업에는 기존 아파트를 철거하는 비용, 새 아파트를 세우는 건설 비용, 과정에서 발생하는 각종 세금, 기존 주민이 이사갈 때 발생하는 이주비, 각종 금융 비용 등이 필요합니다. 따라서 보통 조합원 분담금은 다음과 같습니다.

• 지금부터 재건축 분담금 공식을 설명드리겠습니다.
• 총 사업비: 철거, 건설, 행정비용 등 사업에 들어가는 총 비용
• 일반 분양 수익: 재건축 사업을 통해 여분으로 발생되어 일반인에게 분양된 주택의 수익금
• 기존 주택 가치: 현재 주택의 평가 가치
• 분담금은 개별 조합원마다 다르게 산정될 수 있습니다. 기존 주택의 면적, 위치, 권리가치, 추가 옵션(평형 확장 또는 축소 등)에 따라 분담금이 달라집니다.

재건축 분담금 확정 시점

1. 준공 후 최종 비용 정산이 완료되면 분담금이 확정됩니다. 그러므로 초기 예상보다 사업비가 증가하거나 분양 수익이 감소하면 분담금이 달라질 수 있습니다.
2. 만약 재건축 사업 중에 예상 비용을 초과하거나 일반 분양 수익이 적을 경우, 조합원들은 더 많은 추가 분담금을 부담해야 할 수도 있습니다. 요즘은 높아지는 자재값, 공사비로 인해 분담금이 늘어나는 경우가 많습니다.

분담금 부담을 줄이는 방법

• 일반 분양 수익 극대화: 재건축 단지의 일반 분양 가격을 높여 조합원들의 분담금을 줄일 수 있습니다.
• 사업비 절감: 건설비용과 기타 부대비용을 낮추기 위한 사업 설계가 필요합니다.
• 용적률 상향: 정부 정책에 따라 용적률(건물을 지을 수 있는 면적 비율)을 상향 받으면 수익이 증가할 수 있습니다. 용적률은 보통 재건축 사업의 사업성을 좌우합니다.

이제까지 재건축 분담금을 알아 보았습니다.

재건축 분담금은 결국 재건축으로 새 아파트의 가치가 높아질 때 조합원이 그 혜택에 맞게 부담하는 비용입니다. 따라서 사업 추진 초기부터 분담금 규모를 정확히 예측하고 대비하는 것이 중요합니다.

사람들은 모두 재건축과 재개발 호재가 있는 곳에 투자를 하고 싶어하죠.

그만큼 가치가 상승하고 돈을 벌 수 있게 되기 때문인데요. 비슷한 말이어서 헷갈리기도 합니다.

재건축과 재개발은 둘 다 도시 정비를 위한 사업이지만, 그 대상과 목적, 방식에 차이가 있습니다.

1. 재건축 - 노후된 아파트나 공동주택을 허물고 새로운 건물을 세우는 사업

대상 : 준공 후 30년 이상 경과하거나, 안전진단에 재건축이 적합하다고 판단된 경우

목적 : 기존 주민의 주거 환경 개선

방식 : 기존 주민이 '재건축 조합'을 설립하여 사업을 추진 

특징 : 기존 주민이 '조합원'이 되며 새로 지어진 곳에 분양권을 가짐. 

2. 재개발 - 열악한 '지역'을 정비하기 위해 진행되는 사업

대상 : 도로나 기반 시설이 미비한 곳이며 주택, 상가, 도로 등이 뒤섞인 저층 주거지 또는 상업지

목적 : 주거 환경 개선과 도시의 균형적인 발전

방식 : 해당 구역이 정비구역으로 지정된 후 지자체에서 사업 진행. 기존 소유주들은 보상금을 받거나, 새로 지어진 건물로 입주할 수 있는 권한을 가짐.

특징 : 지역 전체를 정비하므로 공동주택 뿐 아니라 공공시설도 포함된 개발임. 

주요 차이점

결론적으로, 재건축은 주택 중심의 노후 개선, 재개발은 지역 전체의 도시환경 개선에 초점이 맞춰져 있습니다.