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[아파트 재건축 절차]

1. 주민 동의 

재건축 추진 시 소유주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다.

소유주 중 나이대가 많은 분들이 많은 경우 여기서부터 브레이크가 걸리는 경우도 많습니다.

그래서 주민 총회 등을 통한 주민 간의 충분한 대화와 협력이 필요합니다. 

2. 재건축 추진위 구성

재건축 동의가 완료되면 재건축을 담당할 추진위원회가 구성됩니다.

그 전까지 활동한 단체는 재건축 추진 준비위원회입니다. 

재건축 추진위원회는 전문가들과 협력하여 예산 마련, 건축 설계 등 전반적 과정을 이끌어 나갑니다. 

3. 재건축 사업 계획

사업 계획서에는 재건축 사업의 목적, 규모, 설계안, 시공사 선정, 예상 비용 등을 포함해야 하며 이 계획서는 건축법, 토지이용계획 등의 법적 요건을 충족하고 있어야 합니다.

해당 사업 계획서는 구청에 제출하여 승인을 받습니다. 

4. 설계 및 시공사 선정

상세 설계 단계에서 건축물의 상세 구조, 외관, 시설 등을 확정합니다.

시공사를 선정합니다.

일반적으로 입찰을 통해 선정되는데 사업성이 좋은 재건축일수록 많은 시공사, 소위 메이저 시공사가 입찰하는 경우가 많습니다. 

5. 건축 허가 및 착공

확정된 설계안으로 구청 건축 허가를 받습니다.

허가 완료 후에는 시공사가 공사를 시작합니다.

6. 철거 및 공사

기존 건물 철거

재건축 공사는 대개 몇 년이 소요되며 주민들은 임시 이주를 합니다.

7. 준공 및 입주

건축물이 완공되면 구청의 준공 검사를 받습니다. 준공 검사를 통과하면 주민 입주가 가능합니다. 

재건축 분담금이란 재건축 사업에서 발생하는 비용 중 조합원(기존 주택 소유자)이 부담해야 하는 금액을 의미합니다.

재건축을 통해 새 아파트를 지을 때, 재건축에 드는 비용과 기대 가치의 차이를 조합원에게 나누어 부담시키는 금액입니다.

조합원 입장에서는 분담금이 수천만 원에서 수억 원까지 나올 수 있기 때문에 재건축 사업에 따른 경제적 부담이 클 수 있습니다. 이에 따라 재건축 사업 추진 시 분담금 부담 능력이 중요한 변수로 작용합니다.

재건축 분담금 공식

• 재건축 사업에는 기존 아파트를 철거하는 비용, 새 아파트를 세우는 건설 비용, 과정에서 발생하는 각종 세금, 기존 주민이 이사갈 때 발생하는 이주비, 각종 금융 비용 등이 필요합니다. 따라서 보통 조합원 분담금은 다음과 같습니다.

• 지금부터 재건축 분담금 공식을 설명드리겠습니다.
• 총 사업비: 철거, 건설, 행정비용 등 사업에 들어가는 총 비용
• 일반 분양 수익: 재건축 사업을 통해 여분으로 발생되어 일반인에게 분양된 주택의 수익금
• 기존 주택 가치: 현재 주택의 평가 가치
• 분담금은 개별 조합원마다 다르게 산정될 수 있습니다. 기존 주택의 면적, 위치, 권리가치, 추가 옵션(평형 확장 또는 축소 등)에 따라 분담금이 달라집니다.

재건축 분담금 확정 시점

1. 준공 후 최종 비용 정산이 완료되면 분담금이 확정됩니다. 그러므로 초기 예상보다 사업비가 증가하거나 분양 수익이 감소하면 분담금이 달라질 수 있습니다.
2. 만약 재건축 사업 중에 예상 비용을 초과하거나 일반 분양 수익이 적을 경우, 조합원들은 더 많은 추가 분담금을 부담해야 할 수도 있습니다. 요즘은 높아지는 자재값, 공사비로 인해 분담금이 늘어나는 경우가 많습니다.

분담금 부담을 줄이는 방법

• 일반 분양 수익 극대화: 재건축 단지의 일반 분양 가격을 높여 조합원들의 분담금을 줄일 수 있습니다.
• 사업비 절감: 건설비용과 기타 부대비용을 낮추기 위한 사업 설계가 필요합니다.
• 용적률 상향: 정부 정책에 따라 용적률(건물을 지을 수 있는 면적 비율)을 상향 받으면 수익이 증가할 수 있습니다. 용적률은 보통 재건축 사업의 사업성을 좌우합니다.

이제까지 재건축 분담금을 알아 보았습니다.

재건축 분담금은 결국 재건축으로 새 아파트의 가치가 높아질 때 조합원이 그 혜택에 맞게 부담하는 비용입니다. 따라서 사업 추진 초기부터 분담금 규모를 정확히 예측하고 대비하는 것이 중요합니다.

사람들은 모두 재건축과 재개발 호재가 있는 곳에 투자를 하고 싶어하죠.

그만큼 가치가 상승하고 돈을 벌 수 있게 되기 때문인데요. 비슷한 말이어서 헷갈리기도 합니다.

재건축과 재개발은 둘 다 도시 정비를 위한 사업이지만, 그 대상과 목적, 방식에 차이가 있습니다.

1. 재건축 - 노후된 아파트나 공동주택을 허물고 새로운 건물을 세우는 사업

대상 : 준공 후 30년 이상 경과하거나, 안전진단에 재건축이 적합하다고 판단된 경우

목적 : 기존 주민의 주거 환경 개선

방식 : 기존 주민이 '재건축 조합'을 설립하여 사업을 추진 

특징 : 기존 주민이 '조합원'이 되며 새로 지어진 곳에 분양권을 가짐. 

2. 재개발 - 열악한 '지역'을 정비하기 위해 진행되는 사업

대상 : 도로나 기반 시설이 미비한 곳이며 주택, 상가, 도로 등이 뒤섞인 저층 주거지 또는 상업지

목적 : 주거 환경 개선과 도시의 균형적인 발전

방식 : 해당 구역이 정비구역으로 지정된 후 지자체에서 사업 진행. 기존 소유주들은 보상금을 받거나, 새로 지어진 건물로 입주할 수 있는 권한을 가짐.

특징 : 지역 전체를 정비하므로 공동주택 뿐 아니라 공공시설도 포함된 개발임. 

주요 차이점

결론적으로, 재건축은 주택 중심의 노후 개선, 재개발은 지역 전체의 도시환경 개선에 초점이 맞춰져 있습니다.