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재건축 분담금이란 재건축 사업에서 발생하는 비용 중 조합원(기존 주택 소유자)이 부담해야 하는 금액을 의미합니다.

재건축을 통해 새 아파트를 지을 때, 재건축에 드는 비용과 기대 가치의 차이를 조합원에게 나누어 부담시키는 금액입니다.

조합원 입장에서는 분담금이 수천만 원에서 수억 원까지 나올 수 있기 때문에 재건축 사업에 따른 경제적 부담이 클 수 있습니다. 이에 따라 재건축 사업 추진 시 분담금 부담 능력이 중요한 변수로 작용합니다.

재건축 분담금 공식

• 재건축 사업에는 기존 아파트를 철거하는 비용, 새 아파트를 세우는 건설 비용, 과정에서 발생하는 각종 세금, 기존 주민이 이사갈 때 발생하는 이주비, 각종 금융 비용 등이 필요합니다. 따라서 보통 조합원 분담금은 다음과 같습니다.

• 지금부터 재건축 분담금 공식을 설명드리겠습니다.
• 총 사업비: 철거, 건설, 행정비용 등 사업에 들어가는 총 비용
• 일반 분양 수익: 재건축 사업을 통해 여분으로 발생되어 일반인에게 분양된 주택의 수익금
• 기존 주택 가치: 현재 주택의 평가 가치
• 분담금은 개별 조합원마다 다르게 산정될 수 있습니다. 기존 주택의 면적, 위치, 권리가치, 추가 옵션(평형 확장 또는 축소 등)에 따라 분담금이 달라집니다.

재건축 분담금 확정 시점

1. 준공 후 최종 비용 정산이 완료되면 분담금이 확정됩니다. 그러므로 초기 예상보다 사업비가 증가하거나 분양 수익이 감소하면 분담금이 달라질 수 있습니다.
2. 만약 재건축 사업 중에 예상 비용을 초과하거나 일반 분양 수익이 적을 경우, 조합원들은 더 많은 추가 분담금을 부담해야 할 수도 있습니다. 요즘은 높아지는 자재값, 공사비로 인해 분담금이 늘어나는 경우가 많습니다.

분담금 부담을 줄이는 방법

• 일반 분양 수익 극대화: 재건축 단지의 일반 분양 가격을 높여 조합원들의 분담금을 줄일 수 있습니다.
• 사업비 절감: 건설비용과 기타 부대비용을 낮추기 위한 사업 설계가 필요합니다.
• 용적률 상향: 정부 정책에 따라 용적률(건물을 지을 수 있는 면적 비율)을 상향 받으면 수익이 증가할 수 있습니다. 용적률은 보통 재건축 사업의 사업성을 좌우합니다.

이제까지 재건축 분담금을 알아 보았습니다.

재건축 분담금은 결국 재건축으로 새 아파트의 가치가 높아질 때 조합원이 그 혜택에 맞게 부담하는 비용입니다. 따라서 사업 추진 초기부터 분담금 규모를 정확히 예측하고 대비하는 것이 중요합니다.

사람들은 모두 재건축과 재개발 호재가 있는 곳에 투자를 하고 싶어하죠.

그만큼 가치가 상승하고 돈을 벌 수 있게 되기 때문인데요. 비슷한 말이어서 헷갈리기도 합니다.

재건축과 재개발은 둘 다 도시 정비를 위한 사업이지만, 그 대상과 목적, 방식에 차이가 있습니다.

1. 재건축 - 노후된 아파트나 공동주택을 허물고 새로운 건물을 세우는 사업

대상 : 준공 후 30년 이상 경과하거나, 안전진단에 재건축이 적합하다고 판단된 경우

목적 : 기존 주민의 주거 환경 개선

방식 : 기존 주민이 '재건축 조합'을 설립하여 사업을 추진 

특징 : 기존 주민이 '조합원'이 되며 새로 지어진 곳에 분양권을 가짐. 

2. 재개발 - 열악한 '지역'을 정비하기 위해 진행되는 사업

대상 : 도로나 기반 시설이 미비한 곳이며 주택, 상가, 도로 등이 뒤섞인 저층 주거지 또는 상업지

목적 : 주거 환경 개선과 도시의 균형적인 발전

방식 : 해당 구역이 정비구역으로 지정된 후 지자체에서 사업 진행. 기존 소유주들은 보상금을 받거나, 새로 지어진 건물로 입주할 수 있는 권한을 가짐.

특징 : 지역 전체를 정비하므로 공동주택 뿐 아니라 공공시설도 포함된 개발임. 

주요 차이점

결론적으로, 재건축은 주택 중심의 노후 개선, 재개발은 지역 전체의 도시환경 개선에 초점이 맞춰져 있습니다.